土地探し

【まとめ】失敗・後悔しない土地探し16選(土地の見方編)

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建築家 おすし
建築家 おすし
 お疲れ様です!
「思いをデザインする。」にお越し頂き、有難うございます。
管理人の「建築家 おすし」と申します。

※管理人のプロフィールは、こちらから!

マイホームを考え始めたけど・・・
土地ってどうやって探すんだろう・・・
理想の土地が見つかるかな~

この記事は、こんな人におすすめ!

・土地探しを始めようとしている方
・土地を探している方
・将来マイホームを計画しようとしている方

 

 

マイホームの検討を
始めた方の多くが「土地探し」
経験すると思います。

土地なんて探したことないし、
どうやって探せばいいの?
という方が多いと思います。

インターネットで土地を調べてみても
いまいちよくわからないし・・・
変な土地にあたってしまったらどうしよう・・・
と悩まれている方・・・

安心してください。

みんな同じ不安を抱えています。

そんな「土地探し」のポイントを
3つの記事に分けて紹介していきます。

今回は、「土地の見るべきポイント」です。

※「生活とのリンクに関してのポイント」は、こちらをご覧下さい!

土地の見るべきポイントを抑えて、
後悔のない土地探しをしよう!

「土地探し」と言っても
「土地の見るべきポイント」や
「生活とのリンクに関してのポイント」、
「土地探しをする行動のポイント」等
が存在します。

そんなの不動産屋さんに任せとけばいいよと
思われる方も多いと思いますが、
それは実に危険です。

住宅業界で働いていると
多くの不動産屋さんと関わりをもちます。

みなさんにお伺いします。

不動産屋さんの仕事はなんですか?

そうです。
「土地を売ること」です。

お気づきの方は素晴らしいです。

不動産屋さんは、
「家を売っているわけではない」のです。

これが意味するところは、
住宅設計に関しては、素人の方が多いということです。

実際にどのような家が建つか
想像もできていない人がいます。

インターネットに存在する
土地に対しての「参考プラン」を見ても
計画が成り立っていなかったり、
ひどい間取も多く存在しています。

ひどいものは、
あくまで参考のイメージプランです。
と記載のされたものまであります。

もちろん全員が
レベルが低いというわけではないです。

ですが
あなたは家に住みたいんですよね?

この考え方を頭の片隅でよいので
置いておきましょう。

では、ポイントの紹介に入る前に
「下準備」で必要なものを紹介します。

・土地の基本情報を集めよう!

・土地の全体像がわかる写真
・道路の全体像がわかる写真
・各コーナー・辺からの写真
・隣家の写真
・隣地境界の写真
・航空写真(GoogleMAP)

土地の概要が載った資料を
一枚だけ見てもよくわからないですよね?

その都度土地を見に行ければいいですが、
なかなか土地を見に行く時間って
とるのがしんどいですよね?

なので判断材料として
「写真」を少しでも多く準備しておきましょう。

・土地の見るべきポイント

では、
早速ですが土地探しの「見るべきポイント16選」を見ていきましょう。

ポイント16選

① 価格
② 形状
③ 広さ
④ 建蔽率・容積率
⑤ 現況
⑥ 最寄り駅からのアクセス
⑦ 前面道路の方角
⑧ 前面道路の幅員
⑨ 前面道路の障害物
⑩ 土地の高低差
⑪ 日当たりの状況
⑫ 隣接地の状態
⑬ 隣地との境界線の有無
⑭ ライフライン関係
⑮ 建築条件
⑯ 備考欄

 

① 価格

まずは、価格を見てみましょう。

自分たちの「マイホーム資金計画」
沿った金額帯の土地を探すようにしましょう。

しかし、
その記載金額を鵜呑みにするの危険です。

その資料からは読み取れない内容で
追加費用が発生する可能性もあります。

あくまで「イメージ」としてとらえましょう。

② 土地の形状

土地の形状は、
常に綺麗な「正方形」とは限りません。

長方形や台形、三角形をした土地もあれば、
旗のような形をした「旗竿地」も存在します。

価格が安いから「旗竿地」という理由で
決めてしまうと危険です。

間取が非常にとりづらかったり、
工事がしにくかったり、
デメリットとなる要素も隠れています。

ハウスメーカーでの対応が難しく、
「設計事務所」頼みに・・・
なんてこともあります。

③ 広さ

実際にどのくらいの「㎡・坪数」があるのか
を確認しましょう。

思い描くマイホーム計画には、
どれくらいの「㎡・坪数」が必要なのかも
ぼんやりとイメージを持つように
特訓していきましょう。

④ 建蔽率・容積率

いきなり専門用語・・・
難しい・・・
と思う方も多いと思います。

最初のステップでは、
極論「容積率」を無視してもいいです。

「建蔽率」を見ていきましょう。

「建蔽率」とは、
簡単に表現するとその土地を上から見たときに
「建物」に使っていいパーセントのことを言います。

仮に土地が100㎡で建蔽率が50%の場合、
土地を上から見たときに半分は家、
半分は土地に分けなければいけません。

建蔽率を見れるようになると
どのくらいの大きさの家が建つのか、
自分でわかるようになります。

最初の段階であれば、
土地100㎡の建蔽率が40%の場合、
40㎡までいけるから
総二階にしたら80㎡の家が建つ!
と理解出来れば十分です。

80㎡あれば
「3LDK」くらいとれそうだな~
とイメージが出来ると思います。

⑤ 現況

例えば土地の現況が
「田や畑、農地」だと
見えないところでお金がかかってきます。

「あっ安くていい土地みっけた!」と
飛びつくと痛い目を見る可能性があります。

また「家屋」の有無も確認しましょう。

家が建っていると
当然解体工事が必要になります。

解体工事に
数百万円かかることもありますので、
資金計画上は大切なポイントになります。

⑥ 最寄駅からのアクセス

生活を考えるうえで
重要なポイントになります。

普段の生活が「徒歩・電車移動」なのか
「車移動」なのかで
重要度にも大きく変化をもたらします。

よく「徒歩5分」等の記載をみかけると思います。
これは「1分=80m」換算で
計算されているので
だいたい「400m」くらい歩くんだなー
とイメージして下さい。

⑦ 前面道路の方角

一般的に
「南道路」・「東南角地」がいいと言われ、
高値で取引されるケースが多いですが
「立地条件」によっては
「北道路」の方が設計がしやすく、
理想の間取が取れるケースも多々あります。

先入観だけで
土地は「南道路」に限るという
「南道路信者」にはならないように
気を付けましょう。

 

⑧ 前面道路の幅員

幅員が4m未満の場合は、
注意が必要です。

簡単な表現をすると
「消防車の通行」が容易になるように
「幅員4m」を確保しなければなりません。

そのために
土地が小さくなってしまったり、
思った間取がとれない
というケースがあります。

また道路が狭いと
駐車計画が難しくなったり、
工事がしづらく割高になる
というデメリットもあります。

⑨ 前面道路の障害物

電柱・電線・ガードレール等の
障害物がないか確認しましょう。

電柱が敷地内に入っていて、
移設するのにお金がかかったり・・・
電線が複雑で工事費が割高になったり・・・
駐車計画がうまくとれない
ケースもあります。

⑩ 土地の高低差

土地には少なからず「高低差」があります。

道路や隣地との「高低差」が大きいと
「安全策」をとらなければならなかったり、
計画の幅が縮まってしまう可能性もあります。

図面からでは、
読み取ることが出来ないので
問題になるケースが多いです。

費用面を考えると
極力「フラット」の土地が理想的です。

⑪ 日当たりの状況

健康的な生活を送る上で
「日当たり」は、
重要なポイントになってきます。

「朝日」がどれくらい入ってくるか、
「西日」が厳しすぎないかを確認しましょう。

インテリア等の「好み・流行」は
日々変化していきますが、
「朝日」を浴びる「健康デザイン」
「不変」です。

⑫ 隣接地の状態

検討している土地だけでなく、
「隣地」の様子も確認しましょう。

隣家も新しめの家だといいですが
中には
「オンボロ住宅やド派手な住宅、ゴミ屋敷」
なんて場合もあります。

土地を気に入って決めたはいいけど・・・
隣家がやばくて後悔・・・
なんてことがないようにしましょう。

⑬ 隣地との境界線の有無

土地には
概ね境界というものが設けられています。

境界がない場合もありますが
境界がある土地の方がいいでしょう。

なくても生活に支障を
きたすことはあまりありませんが
将来土地を売却する際等に
近隣の方と揉めてしまうケースもあったりします。

そこまで深く考えるポイントではないですが
注意が必要です。

⑭ ライフライン関係

「ライフライン」とは、
「水道上下水・ガス・電気等」を指します。

各種揃っていなければ
追加費用がかかりませんが、
揃っていない場合は、
追加で費用がかかります。

なんせ「ライフライン」がなければ
生活が出来ません・・・

⑮ 建築条件

土地を調べていると
「建築条件あり」や「建築条件なし」
といった記載を見ると思います。

言い換えると
「建築業者の指定あり」と「指定なし」です。

自分の好きな建築会社で建築したい場合は、
もちろん「建築条件なし」を探しましょう。

中には「建築条件あり」の土地でも
「200~300万円」上乗せすることで
「建築条件」を外してくれることもあります。

これは単純に「利益」の問題ですね。

⑯  備考欄

意外と見落としがちな「備考欄」・・・
ここに最大の問題が潜んでいたり・・・
親切に解説してくれたりしています。

とりあえず大切なことが書いてあると思って確認しましょう。

ここまで多くのポイントを
紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。

数が多くて難しいな~
要点を抑えれば意外とわかるもんだな!
という方もいらっしゃると思います。

「マイホーム計画」において
「土地探し」は重要な役割を担っています。

信頼できる・対応の早い担当者と
出会うことも大切ですが、
人任せにしないで自分でも勉強してみると
より「納得感や満足感」が得られると思います。

少しずつで問題ありません。
1日1項目ポイントを見れるようになれば
16日間である程度見れるようになります。

少しずつ学び、知らなかった未知の世界をのぞいてみましょう。

次回は、「生活とのリンクに関してのポイント」を紹介します。

皆さんの「マイホーム計画」が成就しますように。

建築家 おすし。

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